«إنفستجيت» تقدم سبل تعافي السوق العقاري بعد جائحة «كورونا»
كتب هانى عوف
انطلقت فعاليات المائدة المستديرة لـ «إنفستجيت» مجددًا حول مسار تعافي سوق العقارات عقب جائحة «كورونا»، وذلك بعد فترة من التوقف نتيجة للتداعيات السلبية التي خلفتها جائحة «كورونا»، وجاءت هذه المائدة بالتعاون مع «جمعية رجال الأعمال المصريين»، تحت عنوان “عوامل انتعاش سوق العقارات المصري بعد قرارات الحكومة الأخيرة.. أبرز الفرص والتحديات”، وعقدت في يوم الأربعاء الموافق 8 سبتمبر 2021، بفندق «نايل ريتز كارلتون». وتهدف هذه المائدة إلى تقديم استراتيجية فعالة للسوق العقاري لاستعادة نشاطه مرة أخرى عقب التحديات الناجمة عن أزمة «كورونا»، فضلًا عن أهم العناصر الرئيسية التي ستساهم في تعزير أداء السوق العقاري في المستقبل القريب.
لقد ضمت هذه المائدة نخبة من الخبراء والمتخصصين البارزين في القطاع العقاري المصري، لطرح وتبادل الرؤى والمقترحات حول سبل تحقيق الانتعاش للسوق العقاري، حيث أدار جلسات النقاش المهندس فتح الله فوزي، رئيس لجنة التشييد بـ «جمعية رجال الأعمال المصريين»، وشاركه في إدارتها المهندس محمد فؤاد، رئيس مجلس إدارة «إنفستجيت»، بحضور المهندس خالد عباس، نائب وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية للمشروعات القومية.
وشارك في الحضور كلاً من المهندس هشام الدناصوري، الرئيس التنفيذي لـ «جميرا إيجيبت» للاستثمار العقاري، ونادر خزام، رئيس مجلس إدارة «جو خزام» للتطوير العقاري، ونهاد عادل، رئيس مجلس إدارة «كيه في ار دي» للتطوير العقاري، والمهندس وليد مختار، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «إيوان للتطوير»، والمهندس هشام موسى، العضو المنتدب لـ «روك – ريدكون» للمراكز الإدارية والتجارية، وأحمد عيسى، الرئيس التنفيذي للتجزئة المصرفية بالبنك التجاري الدولي، والمهندس بشير مصطفى، الرئيس التنفيذي لـ «فرست جروب» للتطوير العقاري، ومحمد البناني، المدير التنفيذي لـ «دار الخبرة للاستثمار والتسويق العقاري – ريد»، والمهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا إيجيبت» للتنمية العمرانية وعضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري، وآسر حمدي، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لـ «الشرقيون للتنمية العمرانية»، وتامر عرفان، الرئيس التنفيذي للاستثمار، «الأهلي صبور» للتنمية العقارية.
وسلط المهندس محمد فؤاد، رئيس مجلس إدارة «إنفستجيت»، الضوء على أهمية تنظيم مثل هذه الأحداث من أجل التعاون المستمر مع اللاعبين الرئيسيين في السوق والممثلين الحكوميين، وذلك كمحاولة لتحقيق انتعاش القطاع، خاصةً بعد الأزمات الناتجة عن وباء «كورونا»، قائلًا إن “الاقتصاد المصري يعد من بين أكبر الاقتصادات في العالم، حيث أنه استطاع مواجهة هذا الوباء، علاوةً على أن سوق العقارات ساهم بشكل كبير في تحقيق حالة الاستقرار الاقتصادي، وبالتالي، أصبح من الضروري الآن مناقشة كافة التغييرات الطارئة على القطاع العقاري، فضلاً عن خطوات الحكومة لتحسين أداء السوق، وكيف يمكن للقطاع أن يمضي قدمًا”.
علاوةً على ذلك، قال المهندس فتح الله فوزي، رئيس لجنة التشييد بـ «جمعية رجال الأعمال المصريين»، إن القطاع العقاري واجه عدة أزمات خلال الفترة الماضية، مما دفع شركات التطوير العقاري إلى الاعتماد على التجارة الإلكترونية لمواكبة هذه المتغيرات، كما أنه أشاد بقرارات الحكومة الأخيرة التي من شأنها تحقيق المزيد من الاستقرار بالسوق العقاري.
وشهدت الجلسة الأولى مناقشة أهمية المبادرة الجديدة للتمويل العقاري لمحدوي ومتوسطي الدخل بسعر فائدة متناقص 3% وفترة سداد 30 عامًا، ودور هذه المبادرة في تحقيق التعافي للسوق العقاري المصري.
وفي هذا الشأن، أكد المهندس وليد مختار، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «إيوان للتطوير»، أن المطور العقاري يجب أن يلعب دوره، كما أن البنوك يجب أن تتعامل مع عملية تمويل العملاء، مشيرًا إلى “أن السوق العقاري سيكون منظمًا بشكل أفضل إذا تمكن كل عنصر من الالتزام بدوره الخاص”.
وتابع مختار أنه من الضروري توافر المزيد من الضمانات بين المطور العقاري والعميل، موضحًا أنه من أحد التحديات التي تواجه تطبيق التمويل العقاري هو إثبات دخل العميل.
وقال أحمد عيسى، الرئيس التنفيذي للتجزئة المصرفية بالبنك التجاري الدولي، إن “البنك قد تعاون مع العديد من المطورين العقاريين لتسهيل إجراءات التمويل العقاري على العملاء”، متمنيًا أن “يتم تطبيق معايير الإقراض العقاري الدولية لتحسين طريقة التسجيل والرهن العقاري”.
وفي سياق متصل، طالب نادر خزام، رئيس مجلس إدارة «جو خزام» للتطوير العقاري، بتمويل الوحدات تحت الإنشاء، قائلًا: “يجب أن تتضمن خطة التمويل العقاري وحدات تحت الإنشاء مع أرض المشروع وذلك كضمان، وإعطاء محفظة المطور وقيمتها في السوق”، متابعًا أنه إذا تحقق ذلك “سيؤدي إلى ازدهار السوق بشكل أكبر وسوف يساهم في تقليل عبء السعر على العملاء وتقليل التكلفة على المطورين”. وعلى الرغم من ذلك، أكد عيسى أن تمويل الأفراد على الوحدات قيد الإنشاء لن يحدث وذلك لتجنب مخاطر التمويل العقاري.
وردًا على ذلك، اقترح آسر حمدي، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لـ «الشرقيون للتنمية العمرانية»، إمكانية تمويل المشروعات التي يتم تنفيذها بنسبة 30% أو 40% لحل مشكلة التمويل.
وأشار تامر عرفان، الرئيس التنفيذي للاستثمار، «الأهلي صبور» للتنمية العقارية، إلى أن سعر الفائدة في التمويل العقاري مرتفعًا إلى حد ما، بالإضافة إلى تعقيد الإجراءات، متابعًا أن “كل ذلك يدفع أغلب العملاء إلى عدم تفضيل التمويل العقاري، بل يلجأون إلى خطط الدفع الخاصة بالمطور، لذلك وجب تعديل ذلك لضمان تغطية جميع الشرائح”.
وفي سياق متصل، أشار المهندس هشام الدناصوري، الرئيس التنفيذي لـ «جميرا إيجيبت» للاستثمار العقاري، إلى أن مبادرات التمويل العقاري الحالية تقتصر على وحدات وفئات معينة ومحددة، لذلك من الممكن توسيع شرائح التمويل لتشمل أنواع وحدات ذات قيم أعلى، بالإضافة إلى تمديد فترات السداد لتسهيل عملية الشراء.
علاوةً على ذلك، لفت المهندس بشير مصطفى، الرئيس التنفيذي لـ «فرست جروب» للتطوير العقاري، إلى “أنه يجب أن تكون منظومة التمويل العقاري مبسطة بشكل أكبر لأنها أحيانًا تتعارض مع وجهة نظر المطور العقاري، مقترحًا أنه “يجب على البنوك تعديل بعض اللوائح الداخلية لمنح التمويل للمطورين حتى يتم إطلاق المشروع بعد اكتماله بنسبة 30 % وفقًا توجيهات الرئيس”.
وصرح نهاد عادل، رئيس مجلس إدارة «كيه في ار دي» للتطوير العقاري، بأن التمويل العقاري سيؤدي بالطبع إلى ازدهار صناعة العقارات وذلك من خلال ضخ المزيد من الاستثمارات النقدية، قائلًا: “لم يعد العميل الآن مهتمًا بأسعار الفائدة، ولكنه يفضل نظام التقسيط”.
وفي ذات السياق، قال المهندس هشام موسى، العضو المنتدب لـ «روك – ريدكون» للمراكز الإدارية والتجارية، أنه يمكن تطوير مبادرة 3% للتمويل العقاري وفقًا للمشروع والمطور العقاري بآليات مختلفة.
علاوةً على ذلك، شدد المهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا إيجيبت» للتنمية العمرانية وعضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري، على ضرورة وجود هيكل تنظيمي للقطاع العقاري لتحديد من هو المطور العقاري، لأن ذلك سيساهم في تحقيق المصداقية للعملاء، مما يترتب عليه تحقيق تعافي السوق من خلال التمويل العقاري.
وأعرب محمد البناني، المدير التنفيذي لـ «دار الخبرة للاستثمار والتسويق العقاري – ريد»، عن تفاؤله بالفترة المقبلة لسوق العقارات، بسبب المتغيرات والأفكار الجديدة التي يشهدها القطاع، مشيدًا بسياسة الدولة المصرية، مؤكدًا أن التوجيهات الرئاسية بعدم تسويق أي مشروع عقاري إلا بعد إنشاء 30% منه، وذلك للقضاء على العشوائية في السوق العقاري، لافتًا إلى أن مثل هذه الإجراءات متبعة بالفعل في الإمارات العربية المتحدة والاتحاد الأوروبي وهو ما ساهم في إنعاش السوق في هذه الدول.
وخلال الجلسة الثانية للمائدة المستديرة تبادل المشاركون الحديث عن التوجيهات الرئاسية الأخيرة التي تتعلق بعدم الإعلان عن المشروعات العقارية، إلا بعد تنفيذ 30% من المشروع، بحضور المهندس خالد عباس، نائب وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية للمشروعات القومية..
وأكد عباس أن الدولة تسعى لتنظيم سوق العقارات بين عناصره الثلاثة، وهم المطورين والعملاء والجهة التي تطرح الأراضي، وذلك بالتوازي مع الحفاظ على حقوق كافة العناصر.
وأضاف أن “قرارات الدولة تهدف إلى تسريع معدلات البناء لسد الفجوة بالسوق العقاري، حيث يصل الطلب على سوق العقارات إلى 250,000 وحدة سنويًا، وفيما يتعلق بجانب العرض، يسلم المطورون حوالي 15,000 وحدة سنويًا”.
ومن جانبه، قال الدناصوري إن “هذا التوجيه الرئاسي لم يترجم بعد إلى آلية تنفيذ، وأتوقع أن تستغرق الدولة وقتًا لدراسة هذا الأمر للوصول إلى صياغة آلية تتوافق مع كافة الأطراف”.
وفي هذا الصدد، أشار مختار إلى أنه يجب على الدولة الانتباه إلى العقود القائمة عند تطوير آلية جديدة، لأن تنفيذ قرار عدم تسويق المشروع إلا بعد بناء 30% منه، سوف يلزم المطورين العقاريين بإعادة دراسة جدوى للمشروعات القائمة.
وفي السياق ذاته، صرح خزام قائلاً: “يجب تنفيذ هذا القرار على عدة مراحل. ومن بين الآليات المقترحة أن يلتزم المطور بدفع 30% من ثمن الأرض، متابعًا أنه “من أجل تنظيم السوق وتعظيم الأرباح، أقترح تفعيل المشاركة بين القطاع الخاص والدولة في المشروعات العقارية سواء من خلال المشاركة في الأصول أو الإيرادات بنسبة محددة”.
ومن جانبه، أشار عادل إلى الدور المحوري الذي يلعبه القطاع العقاري في الاقتصاد المصري، حيث أن 27% من المصريين شاركوا في التنمية العمرانية خلال عام 2020، ولكنه أعرب عن تخوفه من تواجد بعض المشكلات في العرض بالسوق العقاري نتيجة هذا القرار وخروج صغار الشركات العاملة في القطاع بسبب عدم قدرتها على مواكبة الآليات الجديدة، الأمر الذي قد يؤدي إلى انخفاض سعر الأرض”.
وفي السياق ذاته، أوضح مصطفى أن القرارات المفاجئة من قبل الحكومة قد تكون مصدر قلق للمطور العقاري، خاصةً وأن السوق العقاري يشهد حالة من عدم الاستقرار نتيجة بعض التغييرات في الآونة الأخيرة، بما في ذلك الدخول في مشروعات غير المخططة، وزيادة أنواع الضرائب المفروضة علي المطور العقاري.
علاوةً على ذلك، علق موسى بأن هذا القرار يرفع مستوى توقعات العميل النهائي، وأضاف إنه من بين المقترحات أنه يجب تطبيق تصنيف الشركات العقارية لضمان تنفيذ المشروع وتسليمه للعميل في التاريخ المحدد.
واتفق معهم حمدي على ضرورة توسيع قرارات الدولة لتكون نظامًا شاملاً لجميع العناصر في القطاع العقاري، قائلاً: “مقابل إلزام المطورين بإنهاء 30% من المشروع، لا بد من توافر ضمانات تلزم العميل بدفع الأقساط بالتوازي مع تمديد فترة سداد ثمن الأرض.
وعلى الجانب الأخر، علق فكري قائلاً إن “توجيهات الرئيس بعدم الإعلان عن المشروعات العقارية إلا بعد تنفيذ 30% سيكون لها تأثيرًا إيجابيًا، حيث أنها سوف تساهم في تسريع عملية تسليم الوحدات، ولكنه سوف يؤثر سلبًا على حجم المبيعات”.
وفي سياق آخر، أكد عرفان أن السوق العقاري تأثر سلبًا بدخول بعض المطورين المبتدئين أو غير المحترفين، مشيرًا إلى أنه إذا تم السماح للمطورين بتسجيل الوحدة العقارية قبل اكتمالها، سيسهم بالطبع في تنظيم السوق.
علاوةً على ذلك، علق موسى بأن هذا القرار يرفع مستوى توقعات العميل النهائي، وأضاف إنه من بين المقترحات أنه يجب تطبيق تصنيف الشركات العقارية لضمان تنفيذ المشروع وتسليمه للعميل في التاريخ المحدد.
وعلى الجانب الأخر، قال فكري إن”توجيهات الرئيس بعدم الإعلان عن المشروعات العقارية إلا بعد تنفيذ 30% سيكون له تأثيرًا إيجابيًا، حيث أنه سوف يساهم في تسريع تسليم الوحدات، ولكنه سوف يؤثر سلبًا على حجم المبيعات”.
وفي سياق آخر، أكد عرفان أن السوق العقاري تأثر سلبًا بدخول بعض المطورين المبتدئين أو غير المحترفين، مشيرًا إلى أنه إذا تم السماح للمطورين بتسجيل الوحدة العقارية قبل اكتمالها، سيسهم بالطبع في تنظيم السوق.
وفي ختام المائدة المستديرة، أعرب المطورون العقاريون عن تفاؤلهم الشديد بشأن وضع السوق العقاري في المستقبل، لا سيما في ظل توجيهات الحكومة التي تهدف إلى تحقيق ازدهار السوق والمضي قدمًا في خطة التنمية العمرانية.
وجاءت هذه المائدة تحت رعاية كبرى الشركات في القطاع العقاري وهي: «جميرا إيجيبت» للاستثمار العقاري، و«جو خزام» للتطوير العقاري، و«كيه في ار دي» للتطوير العقاري.
وتم تنظيم المائدة بالتعاون مع الشركاء الإعلاميين وهم جريدة «البورصة» وجريدة «ديلي نيوز إيجيبت» وجريدة «حابي».
